La construction des 67 logements sur l’ancien site du garage Gruss est en cours. L’importante excavation opérée dévoile les contours du vaste garage souterrain de ce programme immobilier.
Le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU) prévoit ici que 30 % de la superficie du terrain seront plantés en espaces verts. Ce cas de figure illustre un effet pervers de la densification avec une forte artificialisation des sols.
De manière générale, les vues à caractère promotionnel des opérations immobilières font la part belle à la végétation ! On peut s’interroger sur les cheminements des systèmes racinaires des arbres sur des fondations bétonnées.
La question à se poser est celle de la définition d’un espace vert.
Une dalle recouverte de végétation est-elle un espace vert ? Jusqu’ici, c’était le cas dans le PLU de la ville d’Obernai adopté en 2007.
Depuis 15 ans la donne a changé, les opérations immobilières se sont succédé et ont conduit à une densification accrue dans de nombreux quartiers.
Parmi les causes de cette densification, figure entre autre la loi ALUR (Loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) promulguée en mars 2014, qui a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols et la superficie minimale constructible des terrains.
Ces changements ont entrainé certains effets indésirables au plan de la densification.
Rien n’empêchait toutefois les collectivités de faire évoluer le règlement de leur PLU pour contrer ces effets indésirables.
Ce choix n’a pas été fait à Obernai qui a pourtant mené à bien deux modifications de son PLU après la promulgation de la loi ALUR :
– la modification n°3 approuvée en avril 2015,
– la modification n°4 approuvée en septembre 2017,
sans toilettage pertinent de son règlement, ni apport de dispositions utiles pour mieux maîtriser la densification urbaine.
Les règles d’urbanisme vont (enfin) évoluer
Aussi bien le futur Plan local d’urbanisme intercommunal, en cours d’élaboration et attendu à l’été 2024, que de manière plus surprenante, le PLU de la ville d’Obernai, dont la modification n°5 a été lancée en février 2023, intégreront de nouveaux outils réglementaires pour encadrer la densification.
Les évolutions proposées porteront notamment sur l’augmentation du ratio d’espaces verts et la réduction de l’emprise au sol des constructions.
Après approbation, à l’issue de l’enquête publique à venir, la modification n°5 du PLU devrait conduire à une définition plus restrictive de la notion d’espaces verts dans les zones résidentielles (zones UC et UB du PLU).
Les espaces verts correspondront aux seuls espaces de pleine terre plantés sur l’assiette de projet.
Dans le cas de figure évoqué plus haut, les dalles de parking recouvertes de terre végétale en seront exclues !
Des perspectives heureuses pour la création d’îlots de fraîcheur…
Arrêté intercommunal du 13 février 2023,
lançant la modification n°5 du Plan local d’urbanisme de la ville d’Obernai :
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